1　普通借家と定期借家の違い

建物賃貸借には、大きく二つの型があります。

普通借家では、期間が満了しても、賃貸人が更新を拒絶するには正当の事由が必要です（借地借家法28条）。正当事由は、貸主・借主が建物の使用を必要とする事情を基礎に、従前の経過、建物の利用状況や現況、そして立退料の申出などを総合して判断されます。借主保護の色が強く、実務では「簡単には出ていかなくてよい」契約です。

定期借家（借地借家法38条）は、法定の要件を満たせば、正当事由がなくても期間満了で終了する契約です。再契約には双方の合意が必要です。「再契約可能」という案内だけで、再契約が保証されるわけではありません。具体的な再契約の合意がある場合は、その内容と拘束力を別に確認します。

2　定期借家として有効になるための要件

ここが、この講でいちばんお伝えしたい部分です。定期借家は、要件を満たさなければ定期借家になりません。

第一に、書面で更新がない旨の契約をすることです。現在は、契約内容を記録した電磁的記録による契約も認められます（38条1・2項）。

第二に、契約前に、貸主が更新がなく期間満了で終了する旨の説明書面を交付し、説明することです（38条3項）。現在は、借主の承諾を得て法定の方法により電子提供することもできます（同条4項）。説明義務に違反すると、更新がない旨の定めは無効になります（同条5項）。

最高裁平成24年9月13日判決は、借主が更新のない契約だと知っていても、事前説明の書面は契約書とは別に必要だと判断しました。契約書に定期借家と書くだけでは足りません。現在の電子契約でも、契約と事前説明を区別して手続を整える必要があります。古い契約は、締結当時の法令と経過措置に照らして確認します。

契約書とは別の事前説明書面と、交付・説明を受けた記録を確認してください。電子提供の場合は、承諾、送信、受領の記録も対象です。手元に書面が見つからないことだけで、交付がなかったとは断定できません。終了通知が届いた後でも、速やかに資料を集めて検討します。

説明書面の中身と説明の実施も大切です。条文の写しや受領書がある場合は、その記載が今回の賃貸借の終了条件を示しているか、いつどのように説明されたかを確認します。「条文を印刷した紙だから必ず無効」「受領書に署名したから必ず有効」とは判断できません。

更新を排除する定めが無効でも、通常は賃貸借全体がなくなるわけではありません。普通借家としての更新の規律が問題になります。ただし、賃料滞納等による解除まで防げるわけではありません。また、賃料増減額請求は定期借家でも原則として適用され、賃料改定の特約がある場合に38条9項で適用が除かれます。

3　終了通知という、もうひとつの関門

期間が1年以上の定期借家では、貸主は満了の1年前から6か月前までに終了を通知しなければ、期間満了による終了を借主に対抗できません（38条6項）。通知が遅れた場合は、その通知から6か月が経過するまで対抗できません。元の満了日より前に終了する制度でも、当然に更新される制度でもありません。期間が1年未満なら、この通知規定は適用されません。

この通知制度は移転準備のためにも重要ですが、通知を待ってから動くと、物件探しや内装、行政手続が間に合わないおそれがあります。必要な期間は設備と地域の事情で異なります。満了日から逆算して、再契約と移転の両方を準備してください。

4　契約する前に決めるべきこと

定期借家で開業する場合、条件交渉で押さえるべき点を挙げます。すべては通らなくても、交渉のテーブルに載せる価値があります。

5　すでに定期借家で入っている場合

いま確認すべきことは三つです。

事前説明書面、または要件を満たす電子提供の記録があるか。契約書のファイルだけでなく、当時のメールや説明・受領の記録も探し、締結日と説明日を確認してください。

期間満了と終了通知の時期はいつか。満了日、その1年前、6か月前を記録し、必要な移転準備期間を見て、十分前から再契約を協議します。例えば2年前からの着手が役立つ場合もありますが、早く動けば必ず再契約できるわけではありません。

移転する場合、いくらかかり、何か月かかるか。この試算があるかないかで、再契約の交渉での立ち位置が変わります。移転費用を把握している借主は、賃料の増額要求に対して現実的な線を引けます。

6　今日やること・やってはいけないこと

7　よくある質問

契約書には定期借家と書いてありますが、別の説明書はもらった記憶がありません。

更新を排除する定めの効力が問題になり得ます。ただし、記憶がない・書面が見つからないことだけでは、説明がなかったとは断定できません。契約当時の法令に照らし、別個の書面、電子提供への承諾、送受信、説明の記録を確認します。契約書と資料をそろえて相談してください。

再契約を断られました。立退料は請求できますか。

有効な定期借家の満了には正当事由が不要で、満了だけを理由に立退料を当然に請求できるわけではありません。契約上の補償約束、事前説明の書面・電子記録、終了通知、貸主の行為等を確認し、別の請求根拠や交渉の余地があるか検討します。

契約のときに、宅建士から重要事項の説明を受けた記憶がありません。

貸主の直接賃貸だけでは、宅建業法上の重要事項説明義務は生じません。一方、宅建業者が代理・媒介する場合は同法35条の説明が必要です。これとは別に、定期借家には貸主の事前説明義務があります。貸主の代理人が説明する場合も、権限と内容を確認します。宅建士の説明を受けた記憶だけで、定期借家の要件が満たされたとは判断できません。

定期借家は避けるべきですか。

一律に避けるべきとは言えません。定期借家は、貸主にとって将来の自由度が高い分、賃料や条件面で借主が有利な条件を引き出せることもあります。判断の基準は「その期間で投資を回収できるか」と「終了したときに何を失うか」です。数字で比較してください。

建物が売却され、貸主が代わりました。契約はどうなりますか。

建物の引渡し等により賃貸借の対抗力があれば、売買後の所有者にも契約を主張できるのが原則です（借地借家法31条、民法605条の2）。ただし、先順位抵当権の実行による競売等では扱いが異なります。契約と登記を確認し、再契約の合意があればその承継も検討してください。