1　「好きに使え」の法律上の名前 ― 使用貸借

無償で使用・収益し、終了時に返還する合意は、使用貸借です（民法593条）。口頭の合意でも成立し得ます。借地借家法による賃借人保護とは異なるため、何の目的で、いつまで使える約束だったかが重要です。古い契約では改正民法の経過措置も確認します。

設例では、父の死亡だけで使用貸借は終わりません。弟が相続したというだけで、従前の合意を無視して直ちに退去を迫れるわけでもありません。契約の目的・期間、父の言動、建物の建築経緯、相続人と持分、解除等を行う権限を確認します。18年という年数だけで、使用に必要な期間が終わったと決めることもできません。

2　場面ごとに何が起きるか

3　守る方法 ― 賃貸借・登記・所有

4　冒頭の事案 ― 弟にどう応じるか

まず現在の使用を続ける権利があるかを確認します。弟の示した三択を、そのまま法律上の義務として受け入れる必要はありません。そのうえで、相続人間の関係と長期の診療継続を考え、土地の取得や利用条件の合意を検討します。

土地を取得する　遺産分割で院長が取得し、必要な代償金を支払う方法等を協議します。評価は相続税評価と遺産分割での評価を区別します。生前の無償使用を特別受益とするかも、贈与の内容や使用目的等によるため、18年分の賃料を機械的に加算しません。個人の取得費を法人へ無条件に負担させないことも必要です。

利用契約を整える　相続人・所有者との間で、借主、期間、地代、更新・終了条件等を協議します。共有地では長期の借地権設定等に必要な同意を確認します。契約と対抗要件を整えたうえで、将来の売却・分割時にもその権利を主張できるかを検討します。

生前に契約と登記を整え、遺言や相続時の資金を準備しておけば、争点を減らすことはできます。ただし、賃貸借があっても解除・更新等の問題は残り、遺言があっても有効性や遺留分等で争いが生じ得ます。今からでも、従前の合意と資料を確かめ、継続できる条件を具体化してください。

5　今日やること・やってはいけないこと

6　よくある質問

親に賃料を払うと、親の所得税と、将来の相続財産が増えます。無償の方がよいのではありませんか。

有償・無償のどちらが適切かは、借主が個人か法人か、生計を一にする親族か、契約期間、相続方針等によって変わります。個人事業では所得税法56条により賃料を通常の経費にできない場合もあります。無償なら必ず場所を失う、有償なら必ず安全という二択ではなく、税務と継続利用の条件を併せて比較します。

妻名義の建物で開業しています。婚姻中に妻の親からの贈与で買ったものです。

妻が親から贈与された資金で取得した部分は、原則として妻の固有の財産として整理します。ただし原資やその後の維持への寄与も確認します。院長の使用が続くかは別の契約問題であり、離婚だけで当然に明渡義務が生じるとは限りません。利用継続の合意、賃貸借や買取り等を協議してください。

土地を法人名義にすれば安心ですか。

法人が適法に取得すれば親族所有者との利用契約の問題は減りますが、借入れ・担保・法人の債務や承継等のリスクは残ります。売主の譲渡所得、取得に伴う税・費用、法人の資金繰り、利益相反等を確認し、個人所有のまま利用条件を整える方法と比較します。