「一式いくら」から「積み上げ」へ

貸主側から示される立退料は、多くの場合「一式○○万円」「賃料の○か月分」という形をとります。内訳が示されないのは、算定の根拠がないか、根拠を見せると交渉が不利になると考えているかのどちらかです。借主側は、この「一式」を項目に分解し、それぞれの項目について自分の数字を置いていくことで、初めて相手の提示を評価できるようになります。

分解の枠組みは、裁判例と実務が長年かけて形作ってきたものがあります。法定の計算式はありませんが、裁判所が立退料を認定するときに検討する項目には、おおよその共通性があります。この講では、その項目を一つずつ見ていきます。

立退料の四つの構成要素

四つの要素は、すべての事案で全部が認められるわけではありません。住居の事案では③はほぼ問題にならず、①も認められないことが多い一方、②が中心になります。店舗の事案では③が最大の項目になり、①が大きな額になる地域もあります。どの要素にどれだけの重みを置くかは、事案の性質と、それを裏付ける資料で変わります。

①借家権価格――二つの求め方と、税法上の割合への注意

借家権価格とは、借主が持っている「その建物を使い続けられる地位」の財産的価値です。不動産鑑定評価基準（各論第1章第3節）は、借家権の鑑定評価を、借家権の取引慣行がある場合とない場合に分けて定めています。

取引慣行がある場合は、取引事例との比較による比準価格を標準とし、自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除して得た価格（控除法）を比較考量し、借家権割合が求められる場合はそれも考慮して決定します。取引慣行がない場合、つまり立退きに伴う補償として借家権価格を求める場合は、代替建物を借りるときの新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料との差額の一定期間分に、賃料の前払的性格を持つ一時金の額等を加えた額と、控除法で得た価格を関連づけて決定します。

ここで注意すべきことが二つあります。第一に、鑑定評価基準は、税法上採用されている借家権割合を安易に適用するようなことがあってはならないと明記しています。第4講で触れたとおり、相続税の財産評価では借家権割合は現在すべての地域で30％とされていますが、これは課税のための画一的な割合であって、個別の借家の価値を表すものではありません。裁判例では、借家権割合による計算結果をそのまま採用したものもあれば、その2分の1や3分の2に調整したもの、借家権価格は補償の対象にならないとしたものもあり、扱いは一様ではありません。

第二に、鑑定評価基準は、営業用建物の借家権については、借家権の対価のほかに営業権（暖簾）や造作代が含まれることがある点に注意を促しています。つまり借家権価格と営業補償は、重なり合う部分を持つ概念です。両方を主張するときは、二重計上にならないように項目を整理する必要があります。

実務では、借家権価格を積算の柱に据えるかどうかが、事案の性格によって分かれます。大阪や東京の商業地では借家権に取引上の価値が認められやすく、借家権価格が数千万円単位で認定される裁判例もあります。他方で、居住用建物や地方の事案では、借家権価格は認めず移転実費を中心に算定する裁判例が多く見られます。

②移転実費――損失補償基準の項目を借りる

移転実費の項目立てには、公共用地の取得に伴う損失補償基準（昭和37年に用地対策連絡会が決定し、その後改正を重ねているもの。以下「損失補償基準」）の構成がしばしば参照されます。国や自治体が道路や公共施設のために土地建物を取得するときの補償基準ですが、「移転によって生じる損失を漏れなく項目化する」という点で、立退料の積算にも有用な枠組みです。

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公共用地の取得では、借家権そのものに対する補償は行われていないことが多く、借家人補償は家賃差額と一時金が中心です。立退料の裁判例では、これに借家権価格を加えるかどうかが事案によって分かれるわけです。損失補償基準は、あくまで「項目を漏れなく拾う」ための道具として使い、金額の水準は個別の資料で組み立ててください。

③営業補償――休止か、廃止か、縮小か

店舗、飲食店、クリニック、事務所、工場の立ち退きでは、営業補償が立退料の最大の項目になり得ます。損失補償基準は、営業に関する補償を、営業を一時的に休止して移転する場合（営業休止の補償、44条）、移転すれば営業を続けられない場合（営業廃止の補償、43条）、移転により規模の縮小を余儀なくされる場合（営業規模縮小の補償、45条）の三つに分けています。

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立退料の裁判例で最も多く登場するのは営業休止の補償の枠組みです。休業期間を何か月と見るか、その期間の営業利益と固定費をいくらと見るか、得意先の喪失率を何割と見るかが、金額を大きく左右します。これらは、決算書と月次の売上資料、顧客の構成を示す資料がなければ主張できません。立地に依存する業種ほど、移転による顧客喪失の割合は高く評価され、補償額は伸びます。営業補償の積算の手順は、第7講で詳しく扱います。

④調整――裁判所が総合考慮で動かす部分

裁判例の立退料には、①から③を積み上げた額をそのまま採用しているものだけでなく、積み上げた額に対して「本件の諸事情を考慮して」加算や減算を施したものが多くあります。この調整部分は、正当事由の天秤（第3講）の読みそのものです。貸主側の必要性が弱いほど、補完に必要な立退料は大きくなり、借主側に利用状況などの弱点があれば、減額方向に働きます。

交渉の場面では、この調整部分が「迷惑料」「協力金」「早期解決の上乗せ」といった名目で現れます。法的な性質は曖昧ですが、機能としては、双方の必要性の差を埋め、早期に合意することの価値を金額に置き換えるものです。貸主側、特に事業スケジュールを抱えるディベロッパーにとっては、早期の合意それ自体に経済的価値があり、その価値の一部が借主側に還元される形で調整部分が積まれます（第19講）。

裁判例の四つの算定パターン

法務省が令和7年に公表した調査研究報告書は、令和元年5月から令和6年3月までの裁判例137件を分析し、立退料の算定方法を大きく四つのパターンに整理しています。

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報告書は、どの場面でどの方法が選択されるかの基準を見いだすことは困難だとしつつ、高額の事案ほど積算根拠を示す傾向があると述べています。借主側の実務にとってこの整理が意味するのは、項目ごとの資料を出せば出すほど、裁判所は「各要素の合計」型で判断せざるを得なくなるということです。資料のない主張は「総合考慮」の中に埋もれ、資料のある主張は項目として立ちます。

住居と店舗で、重心はこう変わる

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金額を分けるのは資料である

同じ規模の店舗でも、確定申告書、決算書、月次の売上台帳で営業実態を立証できる借主と、どんぶり勘定の借主とでは、認められる営業補償が桁違いになります。住居でも、転居先の賃料相場の資料、引越しの見積書、通院や通学の事情を示す資料の有無が、金額を左右します。

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これらの資料は、交渉でそのまま使えるだけでなく、訴訟になれば証拠になります（第16講）。交渉の初期に集め始めるほど、その後の展開のすべてで効いてきます。

使途を問われないという特徴

立退料は損害賠償ではないため、受け取った金銭の使途は自由です。実際に引越費用がいくらかかったか、内装工事にいくら使ったかの精算を求められる筋合いのものではありません。したがって、内訳ごとの根拠を積み上げて総額を最大化する交渉技術が、そのまま借主の手取りに結びつきます。

ただし、内訳は税務上の所得区分に影響します。個人の借主が受け取る立退料は、借家権の消滅の対価に当たる部分、収入や必要経費の補填に当たる部分、それ以外の部分で、適用される所得区分が異なります（第18講）。合意書にどのような内訳を書くかは、金額の交渉と同時に、税務の設計事項でもあります。

PRACTICE NOTE

立退料の積算ワークシート

相手の提示を評価するために、まず自分の数字を置いてみてください。空欄のままにせず、根拠のない項目は「未算定」と書いておくことで、集めるべき資料が見えてきます。

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項目	算定の考え方	自分の数字を置く前に確かめること
借家権価格	更地価格×借地権割合×借家権割合×面積割合を一つの目安とし、鑑定評価の考え方（比準・控除）で補正	この地域・この建物種別で借家権価格が認められた裁判例があるか
動産移転料	引越し・設備移転の見積額	複数社の見積りか。特殊設備（厨房、医療機器、工作機械）の移設費を含むか
新規契約費用	敷金・保証金のうち返還されない部分、礼金、仲介手数料、保証会社の費用	同等物件の募集条件を確認したか
賃料差額	（新規賃料－現賃料）×補償年数（公共用地取得の運用では2〜4年）	同等の立地・面積・設備で比較しているか。現賃料が相場より低い理由は何か
内装・造作の損失	投下額の残存価値（減価償却後）。移転先で同等の内装を整える工事費	造作買取請求権の排除特約の有無。二重計上になっていないか
休業損害	休業月数×（月間営業利益＋休業中も発生する固定費）	休業月数の根拠（移転先の内装工事、許認可の再取得の期間）
得意先喪失	年間売上×喪失率×回復までの期間の利益率	近隣客の比率、業種の立地依存度を示す資料があるか
移転雑費・広告費	移転通知、看板、ウェブ・地図情報の変更、開店案内	見積りを取ったか
調整	貸主の必要性の弱さ、借主の事情（高齢・長期居住・立地依存）、早期合意の価値	天秤（第3講）の読みと整合しているか

ワークシートの合計が相手の提示を大きく上回るなら、その差が交渉の余地です。逆に、合計が提示に近いなら、金額以外の条件（明渡時期、原状回復の免除、敷金の返還）で全体の価値を上げる方向に切り替えます。

実務チェック

• 相手の提示を、借家権価格・移転実費・営業補償・調整の四つに分解して受け止めた。
• 移転実費を、損失補償基準の項目（動産移転料、仮住居、借家人補償、移転雑費、内装の損失）に沿って漏れなく列挙した。
• 事業者の場合、営業補償が休止・廃止・縮小のどの類型に当たるかを見立てた。
• 各項目について、裏付け資料の有無を確認し、ないものは収集を始めた。
• 借家権価格と営業補償（営業権・造作）の重複がないように項目を整理した。
• 合意書に書く内訳が税務上の所得区分に影響することを念頭に、内訳の設計を課題として認識した。

よくある質問

立退料の計算式を教えてください。

法律で定められた計算式はありません。裁判例と実務は、借家権価格、移転実費、営業補償、調整という要素の組合せで立退料を組み立てており、どの要素をどれだけ認めるかは事案ごとに異なります。「更地価格×借地権割合×借家権割合」という式は借家権価格を求める一つの目安として使われますが、不動産鑑定評価基準は税法上の借家権割合を安易に適用してはならないとしており、裁判例の扱いも一様ではありません。計算式を探すより、項目ごとに自分の数字と資料を置くほうが、交渉では役に立ちます。

「引越費用は出すが、それ以上は払えない」と言われました。

引越費用（動産移転料）は移転実費の一項目にすぎません。住居であっても、新規契約の費用（敷金・礼金・仲介手数料）、賃料差額の一定期間分、移転雑費が通常は問題になり、高齢や長期居住などの事情があれば調整部分も問題になります。店舗であれば営業補償と内装の損失が加わります。相手の提示が引越費用にとどまるなら、その他の項目を列挙して、それぞれの資料とともに示すことから交渉が始まります。

公共事業の補償基準は、民間の立ち退きにも当てはまるのですか。

そのまま当てはまるわけではありません。公共用地の取得に伴う損失補償基準は、国や自治体が公共事業のために土地建物を取得する場面のための基準で、民間の貸主に法律上の拘束力を持つものではありません。ただ、移転によって生じる損失を項目化する枠組みとして精緻であるため、裁判例でも立退料の算定の参考とされることがあります。項目を漏れなく拾うための道具として使い、金額の水準は個別の資料で組み立ててください。

決算書を見せると、売上が少ないので不利になりませんか。

営業補償は、営業利益と固定費の実額から積み上げるものですから、実態より小さな数字しか示せなければ、補償額も小さくなります。逆に、実態を正確に示す資料があれば、それが補償額の根拠になります。過少申告や粉飾があれば、この場面で借主自身に跳ね返ります。数字が小さい事業でも、内装の損失、得意先の喪失、移転先での再開までの期間、許認可の再取得といった項目は別に立ちますので、営業利益の額だけで諦める必要はありません。

立退料をもらったら、そのお金で引越しをしなければなりませんか。

使途に制限はありません。立退料は損害賠償ではなく、正当事由を補完するための給付ですので、実際の引越費用との精算を求められることもありません。ただし、受け取った立退料の内訳は、所得税や法人税の取扱いに影響します（第18講）。合意書の内訳の書き方は、金額の交渉と同時に設計しておくべき事項です。