事業用の立退料は、なぜ桁が変わるのか

住居の立退料が数十万円から数百万円の範囲に収まることが多いのに対し、店舗や事務所の立退料は、数百万円から数千万円、事案によっては億円単位に達します。法務省が令和7年に公表した調査研究報告書が分析した裁判例137件の最高額は8億3000万円で、借家権価格、移転費用等、営業補償の合計として認定されたものでした。当事務所が中華料理店の代理人として8,000万円の立退料を実現した事案（第13講）も、核心は営業補償の立証にありました。

桁が変わる理由は単純です。住居の借主が失うのは「住む場所」であり、それは移転実費と賃料差額で概ね埋められます。事業用の借主が失うのは「その場所で稼ぐ力」です。移転すれば、工事と手続のために店を閉めなければならず、閉めている間も家賃や人件費は出ていき、再開しても常連客の一部は戻らず、内装や設備に投じた資金の多くは回収できません。この損失の総和が営業補償であり、それは賃料の額とはほとんど関係なく、その事業の売上・利益・費用の構造で決まります。

不動産鑑定士の島田博文氏が平成28年以降の建物明渡請求訴訟64件を分析した論文（土地総合研究2025年夏号）では、賃貸物件70件のうち店舗が55件を占めていました。立退料が本格的に争われるのは、圧倒的に事業用の事案なのです。

店舗の立退料の全体構成

営業補償の中身――損失補償基準の構成を借りる

営業補償の項目立てには、公共用地の取得に伴う損失補償基準（第5講）の営業休止等の補償（44条）の構成が参照されます。国や自治体が公共事業のために営業中の店舗を移転させるときの補償項目であり、民間の立ち退きに法律上の拘束力はありませんが、「移転によって営業者が被る損失を漏れなく項目化する」枠組みとして、裁判例でも参照されています。

表は横にスクロールできます。

これらの項目を、国土交通省の地方整備局が用いる「営業補償調査算定要領」は具体的な算定式に落としています。民間の立ち退きにそのまま適用されるものではありませんが、裁判所や鑑定人が営業補償を検討するときの思考の型を示していますので、以下で手順を追います。

積算の手順①　休業期間中の収益減と固定的経費

収益減の補償は、年間の認定収益（個人事業では所得）に、365分の1を乗じ、補償期間の日数を乗じて算定します。認定収益は、直近3年分の損益計算書を基礎に求めます。年間の営業利益が600万円で休業期間が90日であれば、600万円×90／365で約148万円が収益減の補償額です。

ここで注意すべきことが二つあります。第一に、認定収益は「営業利益」であって「売上」ではありません。売上が大きくても利益が薄い事業では、収益減の補償は小さくなります。第二に、直近3年の決算書で示される数字が基礎になるので、過少申告や粉飾があれば、そのまま借主自身に跳ね返ります。逆に、開業間もない事業や、直近期に特殊事情（改装、感染症の影響など）があった場合には、その事情を説明して補正を主張する余地があります。

固定的経費は、休業期間中も支出を免れない費用です。算定要領は、公租公課、電気・ガス・水道・電話の基本料金、有形・無形固定資産の減価償却費、賃借料、保険料、法定福利費などを列挙しています。実務では、リース料、借入金の利息、ウェブサービスや予約システムの月額料金、本部への加盟料などが加わります。決算書の経費内訳を一行ずつ確認し、「休業しても発生するか」で仕分けてください。

積算の手順②　従業員の休業手当

従業員を抱える事業では、休業期間中も雇用を維持するために手当を支払う必要があります。算定要領は、休業手当相当額を、平均賃金に補償率（100分の80を標準として、100分の60から100分の100の範囲）を乗じ、補償期間の日数を乗じて算定するとしています。労働基準法26条が使用者の責に帰すべき事由による休業について平均賃金の100分の60以上の休業手当を義務づけていることと整合する水準です。

従業員の人数と賃金の額は、賃金台帳と雇用契約書で裏付けます。正社員だけでなく、パート・アルバイトについても、休業期間中に雇用を維持する必要があるなら補償の対象に含めて主張します。逆に、移転を機に従業員を解雇せざるを得ない場合は、営業廃止や規模縮小の補償（後述）として解雇手当相当額を主張することになります。

積算の手順③　得意先の喪失

店舗の営業補償で最も事案の個性が出るのが、得意先喪失の補償です。算定要領の式は、従前の1か月の売上高に、売上減少率を乗じ、限界利益率を乗じるというものです。売上減少率は業種と移転先の商圏の関係（同一商圏内か、商圏外か）によって表から選択され、限界利益率は売上から変動費を除いた利益の割合です。

この式が示しているのは、得意先喪失の補償が「その業種がどれだけ立地に依存しているか」と「移転によってどれだけ商圏を離れるか」で決まるということです。同じ売上規模の店でも、近隣の常連客で成り立っている居酒屋と、ウェブ経由の予約客が大半を占める専門店とでは、移転による喪失の程度がまったく違います。

表は横にスクロールできます。

得意先喪失の補償を主張するには、「顧客がどこから来ているか」を数字で示す必要があります。POSデータや予約システムに住所情報が残っていれば、その集計が最も強い資料になります。残っていなければ、一定期間のアンケートや、配達記録、駐輪・駐車の状況の記録など、できる範囲で立地依存性を可視化してください。

休業期間は「移転工程表」で決まる

収益減、固定的経費、休業手当はいずれも「休業期間の日数」に比例します。算定要領は、休業期間を移転工程表によって求めるとしています。つまり、移転先の確保、内装工事、設備の搬入、許認可の取得、開店準備という各工程に現実に何日かかるかを積み上げたものが休業期間であり、「だいたい3か月」という決め方ではないのです。

業種によって、休業期間を長くする要因は異なります。

表は横にスクロールできます。

休業期間を主張するときは、工程ごとに「何日かかるか」と「なぜその日数か」を、業者の工程表や行政の標準処理期間で裏付けてください。特に許認可が絡む業種では、申請から許可までの標準的な期間と、申請前に工事が完了していなければならないという順序を示すことで、休業期間が長くなる理由を説得的に説明できます。

営業廃止――移転すれば店が成り立たない場合

移転先が確保できない、または移転すれば営業が成り立たない場合には、営業休止ではなく営業廃止の補償（損失補償基準43条）の枠組みで考えます。営業権（免許など）の正常な取引価格、資産の売却損、従業員の解雇手当、転業に通常必要とする期間中の従前の収益相当額が、その内容です。

営業廃止に当たる典型例は、次のようなものです。高齢の院長が長年その場所で診療を続けてきたクリニックで、移転して新たに開業する体力も資金もない場合。地域に密着した老舗で、その場所を離れれば顧客のほとんどを失い、再開しても採算が取れない場合。許認可に地域的な制限があり、同一地域内に移転先を確保できない場合。工場で、設備の移設費用が設備自体の価値を上回り、移転が経済的に成り立たない場合。

営業廃止の補償を主張するには、「なぜ移転が成り立たないのか」を、移転先の調査結果、採算の試算、許認可の制約、経営者の年齢や健康状態などで具体的に示す必要があります。この主張は、正当事由の判断でも借主側の使用の必要性を強める方向に働きますので、正当事由と立退料の両方で効いてきます。なお、移転先で規模を縮小せざるを得ない場合には、営業規模縮小の補償（45条）の枠組みが当てはまります。

内装・設備・造作――投下資本をどう回収するか

飲食店やクリニックでは、開業時に数百万円から数千万円の内装・設備投資をしていることが普通です。立ち退きによってこの投資の多くが無に帰することは、営業補償とは別の項目として主張します。

表は横にスクロールできます。

「移設できない内装の残存価値」と「移転先の内装工事費」は、重なり合う面があります。前者は「失った投資」、後者は「再開のための投資」であり、両方を全額認めると二重の補償になるという指摘を貸主側から受けることがあります。裁判例でも、いずれか一方を中心に認定したり、双方を認めつつ調整したりと扱いは分かれます。主張の際は、両者の関係を整理し、どの部分が重複しないかを明確にしておくことが、説得力を高めます。

造作買取請求権という別の武器と、その限界

賃貸借が期間満了や解約申入れによって終了するとき、借主は、貸主の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作を、時価で買い取るよう貸主に請求できます（借地借家法33条1項）。空調設備、給排水設備、内装の造作などがこれに当たり得ます。

ただし、この権利には二つの限界があります。第一に、この権利は特約で排除できます。借地借家法37条は、31条、34条、35条に反する借主に不利な特約を無効としていますが、33条はこの中に含まれていません。実際、多くの事業用賃貸借契約書には「賃借人は造作買取請求権を行使しない」「造作は無償で賃貸人に帰属する、または賃借人の費用で撤去する」という特約が入っています。第二に、買取請求の対象は「貸主の同意を得て付加した造作」であり、同意の有無や、何が「造作」に当たるかが争いになります。

したがって、実務では、造作買取請求権が使える事案は限られます。しかし、特約で排除されていても、造作・内装に投下した資本の損失は、立退料（営業補償・移転実費）の交渉材料として主張していくのが実務です。造作買取請求権の排除特約は「造作の買取りを請求できない」という意味であって、「内装への投資が立退料の考慮から外れる」という意味ではありません。契約書で特約の有無を確認したうえで、いずれのルートで主張するかを整理してください。

店舗の借家権価格

商業地の店舗では、借家権価格が立退料の大きな柱になることがあります。島田氏の前掲論文によれば、裁判所鑑定が行われた36件のうち、借家権割合による方法（割合法）を適用した鑑定が17件（47％）、賃料差額による方法（差額法）を適用した鑑定が9件（25％）あり、他方で借家権の取引慣行が認められる事案はほとんどなく、損失補償基準（用対連基準）を適用または準用する鑑定が多数を占めているとされています。

割合法は、更地価格に借地権割合と借家権割合（財産評価上は現在すべての地域で30％）を乗じ、借家部分の面積割合で按分するといった計算で借家権価格を求めます。差額法は、同等の建物を新たに借りる場合の賃料と現在の賃料の差額を一定期間分積み上げます。第5講で見たとおり、不動産鑑定評価基準は税法上の借家権割合を安易に適用してはならないとしており、島田氏も、割合法の適用は評価基準に反した運用が広がっていると批判しています。この批判は、借主側にとっては諸刃の剣です。割合法による借家権価格が高く出る事案では割合法を主張したくなりますが、鑑定人がそれを採用しない可能性を織り込んでおく必要があります。

もう一つの注意は、営業権や造作代との重複です。不動産鑑定評価基準は、営業用建物の借家権には借家権の対価のほかに営業権（暖簾）や造作代が含まれることがあると述べています。借家権価格と営業補償と内装の損失をすべて別項目で全額主張すると、重複計上という反論を招きます。裁判例には、借家権価格を認めたうえで営業補償の一部を加算したもの、借家権価格を認めず営業補償と移転実費で算定したもの、借家権価格の2分の1や3分の2を採用したものなど、様々な調整があります。どの組み合わせが自分の事案に合うかは、地域、業種、貸主側の必要性の強さで変わります。

裁判例に見る店舗の実額

裁判例の金額は事案の個性への依存度が高く、「この判決でいくらだったからうちもいくら」という使い方はできません。それでも、裁判所が店舗の立退料をどのような項目で組み立てているかを見ることには意味があります。以下は、近年の公表裁判例の一部です。

表は横にスクロールできます。

表から読み取れることは三つあります。第一に、立退料の額は賃料の額と比例していないこと。賃料月13万8000円の整備業で4540万円、賃料月2万6000円の青果店で720万円という数字は、賃料基準では説明できません。第二に、営業補償と借家権価格の組み合わせ方が事案ごとに異なり、借家権価格を採らずに損失補償基準で算定した例（令和4年10月28日）も、借家権価格を柱にした例（平成27年3月6日）もあること。第三に、耐震性の不足が認定され正当事由が肯定された事案でも、立退料は数千万円に及んでいること。「危険な建物だから安く出て行け」という理屈は、裁判例の実態とは合っていません。

正当事由が否定された店舗の事案

金額の話ばかりになりましたが、店舗の事案でも、正当事由そのものが否定されて貸主の請求が棄却された裁判例があります。東京地判令和4年11月28日は、タクシーの洗車場として使われている築20年程度の建物について、顕著な老朽化はなく、借主にとって立地が重要であることなどから、正当事由を否定しました。東京地判令和3年3月12日は、築37年の建物のバーについて、修繕が可能であり、貸主の計画の具体性が乏しいことなどから、正当事由を否定しています。いずれも、建物が現に使用でき、貸主側の必要性が具体性を欠く事案です。第3講の領域Aに当たる事案では、店舗であっても「出るかどうか」を争えるということです。

業種別の着眼点

表は横にスクロールできます。

借主が会社である場合に整えておくこと

借主が法人である場合、正当事由の判断における使用の必要性も、立退料を受け取る主体も、法人です。第1講で触れたとおり、契約名義と実際の営業主体が一致しているかを最初に確かめてください。個人名義の契約で法人が営業している場合、貸主側から無断転貸や無断譲渡の主張を受けることがあり（第12講）、営業補償の主張主体も曖昧になります。

法人が受け取る立退料は、原則として全額が益金となり、移転費用や内装の除却損などの損金と通算されます（第18講）。同じ事業年度に受領と支出を収めるか、期をまたぐかで税負担が変わることがありますので、合意書における支払時期の設計は税理士と連携して行います。

また、会社の中で立ち退きへの対応方針が割れることがあります。移転して営業を続けるのか、この機会に廃業するのか、立退料を誰にどう配分するのか。役員や株主の間でこうした意見の相違が紛争に発展したときの整理は、兄弟連載の『企業内部紛争36講』で扱っています。

「賃料の何か月分」発想から自由になる

事業用の立ち退きで、貸主側から「相場は賃料の2〜3年分」といった提示がされることがあります。しかし営業補償は賃料ではなく利益と費用の実額から積み上げるものです。前掲の裁判例で、賃料月20万2000円の居酒屋に3058万円、賃料月13万8000円の整備業に4540万円が認定されていることは、賃料基準の提示が実損とどれほど乖離し得るかを示しています。

月商、営業利益、固定費、従業員の賃金、内装・設備の投下額、顧客の分布、移転工程に要する期間。これらを数字で示せば、賃料基準の提示額が実損に遠く及ばないことを可視化できます。逆に、これらの数字を示せなければ、裁判所も「賃料の何か月分」という粗い認定に流れます。決算書と月次資料を持って、提示に返事をする前にご相談ください。返事の前と後では、交渉の組み立てがまるで変わります。

PRACTICE NOTE

店舗の営業補償・積算の実例

次の例は、算定の考え方を示すための仮の数字です。ご自身の事案では、決算書と見積書の実額を置いてください。

表は横にスクロールできます。

項目	前提	金額
事業の概要	駅前の飲食店。営業15年。月商300万円、年間営業利益480万円、従業員3名（月額賃金合計60万円）、賃料月25万円	（基準）
休業期間	移転先の確保後、内装工事2か月、保健所の許可と開店準備1か月。移転工程表で90日	90日
休業期間中の収益減	480万円×90／365	約118万円
休業期間中の固定的経費	移転先の賃料（先行して発生）、リース料、減価償却費、保険料、法定福利費、借入利息など月40万円×3か月	120万円
従業員の休業手当	60万円×80％×3か月	144万円
得意先喪失	従前1か月の売上300万円×売上減少率×限界利益率。近隣客の比率が高く商圏外への移転となることを資料で示し、減少率と利益率を業種と実績から設定	事案により数百万円規模
移転広告費等	移転通知、看板、ウェブ・地図情報の変更、開店案内	50万円
移設できない内装の残存価値	開業時の内装工事2000万円のうち、減価償却後の残存価値	約600万円
設備の移転費	厨房機器等の解体・運搬・再設置	150万円
移転先の内装工事費	スケルトン物件で同等の店舗を作る工事費。残存価値との重複を整理して主張	1500万円（重複調整あり）
新規契約費用・賃料差額	保証金の償却部分、礼金、仲介手数料、賃料差額の一定期間分	数百万円規模
借家権価格	商業地であれば割合法・差額法で算定し、営業権・造作との重複を整理	地域と事案により
金額以外の条件	スケルトン返しの原状回復（見積300万円）の全部免除、保証金の全額返還、移転先確定後6か月の明渡猶予	合意書に明記

この例では、営業補償だけで数百万円、内装と移転費を合わせると2000万円を超える水準に達します。「賃料の2年分（600万円）」という提示との差は、資料で埋まる差です。しかも、原状回復の免除300万円は、金額に表れない価値として別に確保します。

実務チェック

• 直近3期分の決算書・確定申告書と、月次の売上・損益資料を揃えた。
• 経費を「休業しても発生するもの」と「発生しないもの」に仕分けた。
• 従業員の人数・賃金を賃金台帳で確認し、休業手当の額を算定した。
• 顧客の居住地・勤務地の分布と常連客の比率を示す資料を集め、立地依存性を可視化した。
• 移転先の確保から開店までの工程表を業者と行政の標準処理期間で組み、休業期間を日数で示した。
• 内装・設備の工事契約書、固定資産台帳、減価償却明細を確認し、残存価値と移転費を算定した。
• 契約書で造作買取請求権の排除特約と原状回復の定めを確認した。
• 借家権価格を主張する場合、営業補償・内装の損失との重複を整理した。
• 金額以外の条件（原状回復免除、保証金返還、明渡猶予）を一覧にした。

よくある質問

「店舗の立退料は賃料の2〜3年分が相場」と言われました。

営業補償は賃料ではなく、営業利益、固定費、従業員の賃金、得意先の喪失、内装・設備の損失といった実額から積み上げるものです。裁判例でも、賃料月20万円前後の居酒屋に3000万円を超える立退料が認定された例や、賃料月14万円弱の整備業に4500万円を超える立退料が認定された例があり、賃料の月数では説明できません。決算書と月次資料から自分の数字を置いて、提示と比較してください。

個人事業で、確定申告の利益は小さいです。営業補償は望めませんか。

収益減の補償は営業利益（所得）を基礎にしますので、利益が小さければその項目は小さくなります。しかし、営業補償は収益減だけではありません。休業中も発生する固定的経費、従業員の休業手当、得意先の喪失、移転広告費は、利益の額とは別に立ちます。さらに、内装・設備の損失、移転先の内装工事費、賃料差額は営業補償とは別の項目です。利益が小さい事業でも、これらを合わせれば相応の額になることが多いのです。

契約書に「造作買取請求権を放棄する」「原状回復はスケルトン返し」と書いてあります。内装の投資はあきらめるしかありませんか。

造作買取請求権の排除特約は有効ですが、それは「造作の買取りを請求できない」という意味であって、内装への投資が立退料の考慮から外れるという意味ではありません。移設できない内装の残存価値と移転先の内装工事費は、立退料の項目として主張していきます。また、建物を取り壊す予定であるなら、スケルトン返しの原状回復を求めることに合理性はなく、原状回復義務の全部免除を合意書に明記することが実務では広く行われています。免除される原状回復費用は、立退料の実質的な上乗せに相当します（第17講）。

クリニックです。移転すると保険診療の再開までに時間がかかると聞きました。

診療所を移転すると、医療法に基づく開設届に加えて、健康保険法に基づく保険医療機関の指定を移転先で改めて受ける必要があります。開設者が同一で、移転先が従前の診療所から原則として2km以内であれば、移転日に遡って指定を受けられる運用（遡及指定）があり、この場合には保険診療の空白は生じません。他方、遠方への移転で遡及指定が認められない場合や、地方厚生局の毎月の申請締切に遅れた場合には、指定が翌月にずれ、内装工事が完了しても保険診療を再開できない期間が生じます。立ち退きによる移転では、同一商圏内に移転先を確保できるかどうかがこの点でも重要になり、遡及指定を受けられない場合の空白期間は休業期間として営業補償の対象に含めて主張します。加えて、医療機器の移設・再取得の費用、患者の喪失（レセプトの患者住所分布で示す）が大きな項目になります。高齢の院長で移転して再開する見通しが立たない場合は、営業廃止の枠組みで検討することになります。

従業員に説明する時期はいつがよいですか。

法的に決まった時期はありませんが、交渉が合意に至る前に「店が閉まる」という情報が従業員から顧客や取引先に広がると、売上の減少やスタッフの離職が先に起きて、営業補償の立証に影響することがあります。他方で、移転工程を組むには従業員の協力が必要です。一般的には、方針（移転して継続するのか）が固まった段階で、時期と条件を含めて説明するのが実務的です。この点も、交渉全体のスケジュールと合わせて設計してください。

立退料の交渉中に売上が落ちてきました。どう扱われますか。

営業補償の基礎は直近3年程度の決算書ですので、交渉中の一時的な売上の減少がそのまま基礎になるわけではありません。ただし、貸主側は直近の数字を持ち出して補償額を低く見積もろうとすることがあります。売上の減少が立ち退き問題の影響（近隣での取壊しの噂、周辺テナントの退去による集客力の低下など）によるものであれば、その因果関係を説明し、従前の実績を基礎にすべきことを主張します。月次の推移を記録しておくことが、この場面で効きます。