所有者が変わっても、借主の権利は減らない

ある日、建物の所有者が変わったという通知が届き、しばらくして新所有者の不動産会社や、その依頼を受けたコンサルタントが立ち退き交渉に現れる。再開発型の典型的な始まり方です。

法律上の整理は明確です。建物の賃借人が建物の引渡しを受けていれば、その賃借権は建物について物権を取得した者に対抗できます（借地借家法31条）。そして、対抗要件を備えた賃借権の目的である建物が譲渡されたときは、賃貸人の地位は建物の譲受人に移転します（民法605条の2第1項）。賃貸借契約は、賃料、期間、特約を含めてそのまま新所有者との間に引き継がれ、敷金の返還義務も新所有者が承継します（同条4項）。所有者が変わったからといって、借主の権利は一切減りません。新所有者が「前の所有者との約束は知らない」と言っても、契約書に書かれた条件は新所有者を拘束します。

だからこそ、新所有者が明渡しを求めるには、前所有者と同じく借地借家法28条の正当事由が必要です。新所有者が「建物を取り壊して再開発するために買った」という事情は、新所有者側の「建物を使用する必要性」として主張されますが、それが借主の必要性を上回るかどうかは、あくまで28条の天秤（第3講）で判断されます。

再開発型事案の三つの特徴

表は横にスクロールできます。

「事業の都合」と正当事由

敷地の高度利用や有効活用の必要性は、正当事由の考慮要素になり得ます。法務省の令和7年調査研究報告書は、建物やその敷地が有効に活用されていないことを貸主に有利な事情として考慮した裁判例を多数掲げていますが、同時に、有効活用の観点のみで貸主側に正当事由が具備されるわけではないことに注意を要すると述べています。借主の使用の必要性が具体的に存在する事案では、有効活用の必要性だけで正当事由が満たされるわけではなく、相応の立退料による補完が求められるのが裁判実務の傾向です。

第8講で挙げた東京地判平成28年5月12日は、駅前商業ビルの等価交換方式による建替えについて、建替えの合理性は認めつつ、敷地の売却を含む計画であることから金銭による補完が必要であるとして、五つの要素を積み上げた1億3313万円の立退料と引換えに明渡しを命じています。再開発型の事案は、構造的に「正当事由の弱さを金銭で埋める」型の紛争であり、借主側にとっては、感情的な抵抗よりも、失うものの立証（第5講〜第7講）に注力することが合理的な結果を生みます。

もう一つ、再開発型で問題になりやすいのが、建物の老朽化との組合せです。事業者側は、収益目的の再開発であることを前面に出さず、「建物が古く危険である」という理由を掲げることが多くあります。この場合の攻防は第9講の設計図に従いますが、再開発型では、建物の危険性の主張と事業計画の内容が整合しているかを見ることが加わります。危険性を言いながら、着工が数年先の計画であれば、その間は借主を住まわせ続けても構わないと事業者自身が考えていることになります。

事業者側の意思決定を知る

ディベロッパーの事業計画には、立退関連費用の予算枠と、着工から逆算したスケジュールが組み込まれています。当事務所は、ディベロッパー側の代理人として建替え・再開発に伴う立ち退き案件に多数関与してきた経験から、事業者側がどのように予算を組み、どの時点で増額を判断し、どこからは撤退や訴訟に切り替えるかという意思決定の構造を知っています。この知見は、借主側で交渉するときの「攻めどき」と「引きどき」の判断にそのまま生きます。

ここでは要点だけ挙げておきます。初回提示は予算枠の下方から始まるのが通常で、増額の権限は段階的に設定されています。事業者は借主を「紛争の解像度」で分類しており、法的に的確な主張をする借主と感情的に拒絶する借主とでは、社内の増額稟議の通り方が違います。そして、事業者にとって最も避けたいのは、訴訟による着工遅延と、正当事由が否定されて計画自体が頓挫することです。この構造の詳細は第19講で扱います。

任意の再開発と、法定の市街地再開発事業は別の世界

ここまで述べてきたのは、事業者が土地建物を買い集めて任意に建て替える、いわば「民間同士の交渉」の世界です。これとは別に、都市再開発法に基づく市街地再開発事業として行われる再開発があります。二つは、法律上の枠組みも、借主の立場も、期限も、まったく異なります。

市街地再開発事業における借家人の選択肢と期限

第一種市街地再開発事業では、施行地区内の建物について借家権を有する者は、権利変換計画にその氏名と失われる借家権の価額が定められ（都市再開発法73条）、原則として、権利変換によって、現在の貸主が新しい施設建築物に取得する部分について借家権を与えられます（77条5項）。新しいビルに入るという選択が、法律上の原則なのです。

これを望まない借家人は、組合設立認可の公告等から30日以内に、施設建築物の一部について借家権の取得を希望しない旨を施行者に申し出る必要があります（71条3項）。この申出をした借家人は、権利変換期日に借家権を失い、その対価として、権利変換期日までに補償金の支払いを受けます（91条）。さらに、土地の明渡しに伴って通常受ける損失、すなわち動産の移転料、移転雑費、営業補償などは、別途補償されます（97条）。

表は横にスクロールできます。

借主側にとって重要なのは三点です。第一に、30日という期限は待ってくれません。申出をしないまま期限が過ぎれば、権利変換に組み込まれ、新しいビルに入る前提で手続が進みます。第二に、転出を選ぶ場合の91条補償は、借家権の「価額」の評価であって、任意交渉の立退料とは算定の枠組みが違います。借家権に取引上の価値が認められにくい地域では、97条の通常損失の補償が実質的な中心になります。第三に、権利変換を受けて新しいビルに入る場合でも、工事期間中の仮営業・仮住居の補償や、新ビルでの条件は、早期に施行者と協議しなければ後手に回ります。

市街地再開発事業は、都市計画の決定、事業計画の認可、組合の設立、権利変換計画の認可、権利変換期日、明渡し、工事、竣工という段階を踏み、それぞれに公告と期限があります。「再開発組合」「権利変換」「都市計画決定」という言葉が出てきたら、通常の立ち退き交渉とは異なる手続対応が必要ですので、直ちに専門家にご相談ください。

新しいビルへの再入居という提案

任意の再開発でも、事業者側から「新しいビルにテナントとして戻ってきてほしい」という提案がされることがあります。優良なテナントを確保できることは事業者にとっても利益であり、借主にとっても営業の継続という点で魅力のある選択肢です。

ただし、確認すべき点があります。第一に、新ビルでの契約が普通借家か定期借家かです。事業者側は、次の建替えを見据えて定期借家を提案することが多く、これに応じれば、将来の立ち退きでは正当事由も立退料も要求されなくなります（第2講）。第二に、新ビルでの賃料、区画、面積、共益費、保証金の条件です。旧ビルの条件より不利になることが通常であり、その差額をどう補償するかが交渉事項になります。第三に、工事期間中の仮店舗・仮住居の手当てと、その間の営業補償です。第四に、竣工が遅れた場合、または計画が変更・中止された場合の取扱いです。

これらをすべて書面で確定させてから合意することが不可欠です。「とりあえず出てから、条件は追って」は、交渉力を失う典型的なパターンです。旧ビルを明け渡した瞬間に、借主の交渉力は大きく低下します。

複数テナント案件の力学

一棟のビルに複数のテナントが入っている再開発案件では、テナント同士の情報共有が交渉に影響します。事業者側は、各テナントとの条件を秘密にしたまま個別に交渉し、早期に合意したテナントの条件を基準に他のテナントを説得しようとします。テナント側が互いの状況を知ることができれば、条件の水準と事業者側の姿勢を客観的に見ることができます。

もっとも、テナント同士が団結して「全員で拒否する」ことが常に有利とは限りません。テナントごとに業種、営業年数、失うものが異なり、合理的な着地点も異なるからです。他のテナントの動向を知ることは、自分の事案の見立てのための情報として使い、条件の判断は自分の事案の中身で行うのが基本です。なお、事業者側が「他のテナントは全員合意した」と言う場合、それが事実かどうかは確認できることが多く、事実であれば建替えの実現可能性が高いという意味で正当事由を強める方向に働きます（第9講）。

マンションの建替えと借家人

分譲マンションの一室を借りている場合に、そのマンションが建替えを決議したときは、どうなるでしょうか。建替え決議は区分所有者の間の決定であり、借家人はその当事者ではありません。借家人にとっての貸主は区分所有者である部屋のオーナーであり、そのオーナーが借家人に明渡しを求めるには、原則として借地借家法28条の正当事由が必要です。建替え決議の成立は、貸主側の「建物を使用する必要性」を裏付ける有力な事情になりますが、それだけで借家人の権利が消えるわけではありません。

マンションの建替え等の円滑化に関する法律に基づく権利変換手続がとられる場合には、借家権の扱いについて同法の規律が働きます。区分所有法や円滑化法は近年改正が続いている分野ですので、マンションの建替えに伴う立ち退きでは、決議の内容と、どの法律に基づく手続が進んでいるかを最初に確認することが必要です。

PRACTICE NOTE

再開発型事案の初動

表は横にスクロールできます。

確認事項	方法	分かること
所有者が変わったか、誰に変わったか	建物と土地の登記事項証明書を法務局で取得する	新所有者の名称、取得時期、抵当権の設定状況（融資の有無と規模）
周辺の土地建物も同じ所有者に集約されているか	隣接地の登記事項証明書、公図	再開発の規模と進捗。集約が進んでいれば事業の実現可能性が高い
都市計画決定・市街地再開発事業の区域に入っているか	市区町村の都市計画課への照会、都市計画図の閲覧、再開発組合の設立認可の公告の確認	AルートかBルートか。Bなら法定の期限が走る
交渉に現れた相手の立場	名刺、委任状の提示を求める。所有者本人か、代理権のある弁護士か、それ以外の業者か	弁護士でない業者が報酬を得て交渉を代行することは弁護士法72条に触れ得る（第15講）
建替え・再開発の計画内容	事業者に計画の開示を求める。用途、規模、着工・竣工予定、資金計画	時間的制約の程度。着工予定が近いほど事業者の解決の動機は強い
他のテナント・入居者の状況	可能な範囲で情報共有	条件の水準、事業者側の姿勢、建替えの実現可能性
自分が失うものの資料	第5講〜第7講の資料収集	金銭補完型の紛争では、これが結論を決める

Bルート（市街地再開発事業）であることが分かった場合は、公告の日付と30日の期限を確認し、直ちにご相談ください。任意交渉の感覚で「様子を見る」ことが、この場面では選択肢そのものを失わせます。

実務チェック

• 登記事項証明書で新所有者と取得時期、周辺地の集約状況を確認した。
• 市街地再開発事業の区域に入っているか（都市計画決定、組合設立認可の公告の有無）を確認した。
• 市街地再開発事業であれば、公告の日付と71条の申出期限（30日）をカレンダーに記録した。
• 交渉相手の立場（所有者本人、弁護士、その他の業者）を確認した。
• 事業計画の開示を求め、着工予定と資金計画から事業者側の時間的制約を見立てた。
• 新ビルへの再入居の提案があれば、契約タイプ（普通借家か定期借家か）と条件の全体を書面で確認するまで合意しないことにした。
• 失うものの資料（第5講〜第7講）の収集を始めた。

よくある質問

建物の所有者が不動産会社に変わりました。契約はどうなりますか。

建物の引渡しを受けている借主の賃借権は新所有者に対抗でき（借地借家法31条）、賃貸人の地位は新所有者に移転します（民法605条の2第1項）。契約は賃料、期間、特約を含めてそのまま引き継がれ、敷金の返還義務も新所有者が負います。新所有者が明渡しを求めるには、前所有者と同じく正当事由が必要です。所有者が変わったことで借主が失うものはありません。

「再開発組合から通知が来た」のですが、大家からの立ち退き通知と同じですか。

違います。再開発組合からの通知は、都市再開発法に基づく市街地再開発事業の手続の一部であり、借家権者には、権利変換によって新しい建物に借家権を与えられるか、組合設立認可の公告等から30日以内に申出をして転出し補償金を受けるかの選択が法律上用意されています。期限を過ぎれば選択肢が失われますので、通知に記載された公告の日付を確認し、直ちにご相談ください。

再開発で転出する場合、補償金は立退料と同じくらいもらえますか。

枠組みが異なります。転出を選んだ借家人が受ける補償は、借家権の価額に相当する補償金（都市再開発法91条）と、明渡しに伴う通常損失（動産移転料、移転雑費、営業補償など）の補償（97条）です。91条の補償金は借家権の価額の評価に基づくため、借家権の取引慣行がない地域では低額またはゼロと評価される危険があり、そのような判断をした裁判例もあります。97条の補償は施行者との協議が中心になり、その内容は立退料の営業補償の考え方と重なる部分があります。任意交渉の立退料の水準がそのまま当てはまるわけではありません。

新しいビルにテナントとして戻れると言われました。応じてよいですか。

営業の継続という点で魅力のある選択肢ですが、新ビルでの契約が定期借家になっていないか、賃料・区画・面積・保証金の条件が旧ビルと比べてどうか、工事期間中の仮店舗と営業補償はどうなるか、竣工の遅れや計画変更の場合の取扱いはどうかを、すべて書面で確定させてから合意してください。旧ビルを明け渡した後では交渉力が大きく下がります。

他のテナントはみんな合意したと言われました。自分だけ残っても意味がありますか。

まず、それが事実かどうかを確認してください。事実であれば、建替えの実現可能性が高いという意味で貸主側の正当事由を強める方向に働きますが、それによって借主の権利がなくなるわけではありません。最後まで残ったテナントの条件が先に合意したテナントより良くなることは現実に起きますが、事業者側も後続への波及を恐れて安易な突出条件は出せません。自分の事案の中身（失うものの大きさ、貸主の必要性の強さ）で条件を判断するのが基本です。