最も「正当事由らしい」理由

旧借家法1条ノ2は、貸主が「自ら使用することを必要とする場合」を正当事由の代表例として条文に掲げていました。現在の借地借家法28条は「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情」という表現に変わりましたが、貸主自身やその家族が建物を使う必要があるという事情は、いまも正当事由の中核をなす、最も典型的な類型です。

老朽化型（第9講）や再開発型（第10講）では、貸主側の動機が収益性にあることが多く、正当事由は金銭で補完される構造になりがちです。それに対して自己使用型では、貸主自身の生活や生計という、借主と同じ性質の必要性が主張されます。だからこそ、自己使用型は貸主側にとって最も「正当事由らしい」理由であり、借主側にとっては、貸主の主張する必要性の中身を丁寧に検討しなければならない類型です。

判例が形作った比較衡量の枠組み

自己使用型の判断枠組みは、旧法時代の最高裁判例によって形作られました。最判昭和26年9月14日は、正当事由とは賃貸借の当事者双方の利害関係その他諸般の事情を考慮し、社会通念に照らして妥当と認められる理由をいい、賃借人側の利害のみを重視して判定すべきものではないとしました。最判昭和26年12月21日は、賃貸人と賃借人それぞれの建物使用の必要性を考量して、賃貸人の更新拒絶に正当事由があると認めました。最判昭和30年6月7日は、正当事由の存否は、あらゆる事情を参酌し、賃借人と賃貸人それぞれの自己使用の必要性と利害を実質的に比較考量して判断すべきものとしています。

これらの判例が示す枠組みは一貫しています。貸主が「自分で使いたい」と言えば足りるのではなく、貸主側の必要性の程度と、借主側の必要性の程度を、事実に基づいて実質的に比較するということです。自己使用は正当事由の「候補」であって、「切符」ではありません。

貸主側の必要性を測る五つの問い

貸主側の自己使用の必要性は、次の五つの問いで測ります。答えが抽象的であるほど、正当事由は弱くなります。

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③の代替可能性は、自己使用型で最も重要な問いです。貸主が他にも不動産を持っている、あるいは経済的に余裕があって賃借や購入で目的を達成できる場合、「この建物でなければならない」という必要性は認められにくくなります。貸主の資産状況は借主からは見えにくいものですが、登記事項証明書で他の所有不動産が判明することもあり、交渉の中で貸主側が自ら語ることもあります。

自己使用の類型ごとの見方

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最後の売却・資金型は、厳密には自己使用ではありませんが、自己使用と並んで主張されることが多い類型です。最判昭和38年3月1日は、貸主が借入金の返済のために建物を売却する必要があり、借主が理髪業者で他に適当な移転先がない事案について、移転料の提供により正当事由を具備するとしました。経済的な必要性は、多くの場合、立退料の額の問題として現れます。

借主側の必要性はどう比較されるか

比較の一方の皿には、借主側の必要性が載ります。居住用であれば、生活の本拠としての居住年数、家族の通学・通院・介護、高齢や持病による転居の困難。事業用であれば、営業の本拠性、立地と売上の結びつき、投下した設備、移転による廃業の危険。第3講で見た事情が、そのままここでも問題になります。

自己使用型では、貸主側の必要性と借主側の必要性が「同じ性質」であることが多いため、比較は率直な対比になります。貸主が「息子夫婦の住居が必要だ」と言い、借主が「ここが家族の生活の本拠だ」と言う。どちらの必要性が具体的で差し迫っているか、どちらが代替手段を持っているか、どちらが長くその建物と結びついてきたか。裁判所は、双方の事情を並べて実質的に比較します。

法務省の令和7年調査研究報告書は、借主側の必要性は多くの場合、移転費用や休業損害、通院の不便といった金銭で解決できる形に収斂すると整理しています（第3講）。自己使用型でも、貸主の必要性が具体的で強い事案では、借主側の必要性は立退料の額に反映される方向で評価されることが多いと考えておく必要があります。逆に、貸主の必要性が抽象的な事案では、借主の必要性が上回り、正当事由が否定されます。

見極めるべきは「本当の動機」

実務感覚として、自己使用を理由とする通知の背後に、実際には売却、建替え、賃料の高い借主への入替えといった別の動機が隠れていることがあります。自己使用が正当事由の典型例であることを知っている貸主側が、通りやすい理由を前面に出すからです。

動機の探索は、感情論のためではありません。二つの実務的な意味があります。第一に、主張と実態がずれていれば、正当事由の立証は崩れやすくなります。「息子夫婦が住む」と言いながら、その息子は遠方で家を持っている。「自分の店にする」と言いながら、事業計画も資金もない。こうしたずれは、交渉の過程で相手が語ることや、登記や周辺の状況から見えてきます。第二に、本当の動機が経済的なもの（売却や賃料増）であれば、金銭解決の余地が広がります。立退料の上積み、賃料の改定による契約継続、あるいは借主側からの建物買取りの提案が、現実的な選択肢になり得るのです。

交渉の過程で相手の主張がどう変遷したかを記録しておくことは、後の訴訟（第16講）で効いてきます。「当初は自己使用と言っていたが、途中から建替えに変わった」という事実は、当初の通知の正当事由の真実性を問う材料になり、正当事由の判断時点との関係（第3講）でも意味を持ちます。

代替物件の提供という変化球

自己使用型では、貸主から「代わりの物件を用意するので移ってほしい」という提案がされることがあります。貸主が所有する別の物件や、貸主が手配した賃貸物件への移転です。

代替建物の提供は、借地借家法28条の「財産上の給付の申出」の一形態として、正当事由を補強する事情になり得ます。しかし、借主が応じる義務はありません。応じる場合には、次の点を必ず書面で確定させてください。

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「とりあえず移ってから条件は追って」は、交渉力を失う典型パターンです。旧物件を明け渡した瞬間に、借主が持っていた「正当事由なしの主張」という最大の交渉材料は消えます。

自己使用型の立退料

自己使用型で正当事由が認められる場合の立退料は、他の類型と同じく、移転実費・借家権価格・営業補償の積み上げ（第5講〜第7講）で組み立てられます。第6講で挙げた東京地判令和5年1月24日は、貸主の自己使用の必要性と借主の家族の居住が対立した住居の事案で、引越費用・初期費用と転居後の賃料増額分の一定期間分を積算し、240万円の立退料と引換えに明渡しを認めています。

自己使用型の特徴は、貸主側の必要性の強さによって立退料の水準が大きく動くことです。貸主に差し迫った必要（介護、住居の喪失）があれば、正当事由は強く、補完に必要な立退料は相対的に低くなります。貸主の必要性が抽象的で、動機が経済的なものであれば、正当事由は弱く、認められるとしても高額の補完が求められます。天秤の読み（第3講）が、金額に直結する類型です。

相続を機に始まる自己使用型

自己使用型の立ち退きは、貸主の相続を機に始まることが多くあります。長年賃貸してきた親が亡くなり、相続した子が「自分が住む」「売却して相続税を払う」と言い出す事案です。

相続による貸主の変更は、賃貸借契約に何の影響も与えません。相続人は前の貸主の地位をそのまま引き継ぎ、契約の条件も、正当事由の要求も変わりません。むしろ、前の貸主が長年、円満に更新を重ねてきた経緯は、従前の経過（第3講）として借主側に有利に働きます。相続人の側に、相続税の納付や遺産分割のために不動産を処分する必要があるという事情は、経済的な必要性として考慮されますが、それは立退料の額の問題として現れることが多いのです。

なお、相続人が複数いて建物が共有になっている場合、明渡しの請求や解約申入れを誰が行えるのかという問題が別に生じます。相続人の間で意見が割れているときは、借主側から見れば、貸主側の意思決定が固まっていないということであり、交渉の進め方に影響します。貸主側の内部事情の整理は、兄弟連載の『非上場株式27講――売れない株の教科書』の相続に関する各講が扱う領域と重なります。

PRACTICE NOTE

自己使用型の見立てシート

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確認項目	情報源	見立てへの影響
使用者は誰か、貸主との関係	通知の記載、面談での説明	貸主本人から遠いほど弱い
現在の住居・営業場所の状況	面談での説明、貸主の住所（登記・通知の差出人住所）	現に困っていなければ弱い
貸主の他の所有不動産	登記事項証明書（貸主名義で検索できる範囲）、周辺の状況、貸主の説明	他に使える不動産があれば弱い
計画の具体性（時期、改装、同居者の意向）	開示を求める。説明の記録	抽象的なら弱い
説明の変遷	通知書、メール、面談メモの時系列	変遷があれば動機の真実性が疑われる
売却・建替えの兆候	不動産業者の出入り、査定の依頼、近隣への聞き取り、登記の変動	兆候があれば経済的動機。金銭解決の余地
借主側の必要性と資料	第3講・第6講・第7講の資料	具体的であるほど天秤は借主側に
代替物件の提案の有無と内容	提案書面	契約タイプと条件を確認するまで応じない

実務チェック

• 貸主が主張する使用者、用途、時期、計画の具体的内容を書面で確認した。
• 貸主に他の所有不動産や代替手段がないかを、登記や周辺情報から確かめた。
• 貸主の説明の変遷を時系列で記録している。
• 売却・建替え・入替えなど、別の動機を示す兆候の有無を確認した。
• 自分の側の必要性（居住・営業の本拠性、年数、移転の困難）を資料で整理した。
• 代替物件の提案があれば、契約タイプと条件の全体を書面で確認するまで応じないことにした。
• 相続を機に始まった事案では、前の貸主との円満な更新の経緯を従前の経過として整理した。

よくある質問

大家が「自分の家だから、自分で使うのは当然の権利」と言っています。

所有者が自分の建物を使いたいと考えること自体は自然ですが、法律は、貸主の側から普通借家を終わらせるには正当事由を要求しており、自己使用の必要性は、借主の使用の必要性と比較して判断されます。判例は、双方の必要性を実質的に比較考量すべきものとしており、貸主の自己使用の希望だけで結論が決まるわけではありません。貸主の必要性がどれほど具体的で差し迫っているか、他に手段がないかが問われます。

「息子が結婚するので住まわせたい」と言われました。これは強い理由ですか。

親族の居住の必要は、自己使用型の典型的な主張ですが、その強さは中身によります。息子夫婦の現在の住居に支障があるのか、なぜこの建物でなければならないのか、貸主に他の不動産はないのか、入居の時期は決まっているのか。これらが具体的であれば正当事由は強まり、抽象的であれば弱まります。他方で、ご自身の側の居住年数や家族の事情も比較の対象になります。双方の事情を並べて見立てることが必要です。

自己使用と言っていたのに、最近「建て替える」と言い出しました。

主張の変遷は、当初の通知に記載された理由の真実性を疑わせる事情であり、記録しておくべきです。正当事由は更新拒絶や解約申入れの時点を基準に判断されますので、当初の理由が実態と異なっていたなら、当初の通知に正当事由があったかは別に問われます。建替えを理由とするなら、老朽化型の攻防（第9講）に従って、耐震診断などの資料の開示を求めることになります。

代わりの部屋を用意すると言われました。家賃も同じだそうです。

賃料が同じでも、契約タイプ（普通借家か定期借家か）、期間、更新の条件、敷金・礼金、面積・設備・立地が現在の生活や営業に合うか、移転実費と営業補償が別に支払われるか、入居の時期と明渡しの順序を、すべて書面で確認してください。特に定期借家にすり替わっていれば、次の立ち退きでは正当事由も立退料も要求されなくなります。応じる義務はありませんので、条件が固まるまで合意しないことが基本です。

大家が亡くなり、相続した子から「相続税を払うために売りたいので出てほしい」と言われました。

相続によって貸主が変わっても、契約はそのまま引き継がれ、正当事由の要求も変わりません。相続税の納付のために不動産を処分する必要があるという事情は、経済的な必要性として考慮されますが、賃借人付きのままでも売却は可能であることが多く、それだけで正当事由が認められるものではありません。経済的な理由による立ち退きは、多くの場合、立退料の額の問題として現れます。前の貸主との長年の円満な関係は、従前の経過として借主側に有利に働きます。