事案の出発点――最悪のポジションから

ご相談にみえたのは、長年その土地で営業を続けてきた中華料理店の経営者でした。貸主側は、その一帯の再開発を見据えて建物の明渡しを求めていましたが、その方法は、老朽化や再開発を理由とする正当事由型の申入れ（第9講・第10講）ではありませんでした。賃貸借契約の債務不履行による解除を主張してきたのです。

通告の内容は、要約すればこうでした。「契約は既に解除されている。あなたは占有権原のない不法占拠者である。立退料は1円も支払わない。直ちに退去せよ」。いわゆる「0円退去」の要求です（第12講）。

債務不履行解除が認められてしまえば、正当事由も立退料も出る幕はありません。借主は占有権原を失い、明渡し義務を負い、むしろ明渡しまでの賃料相当損害金を請求される側になります。つまりこの事案は、立退料交渉の入口にすら立てていない、借主側として最悪のポジションから始まりました。

なぜ「0円退去」の主張がされたのか

貸主側がこの方法を選んだ理由は、構造的に理解できます。長年営業を続けてきた飲食店は、立地への依存が強く、投下した設備も大きく、営業補償を正面から積算すれば高額の立退料になることが予想されます（第7講）。再開発の事業収支の中で、その額を予算化することは重い負担です。そこで、過去の契約の履行状況の中から「違反」と評価し得る事実を探し出し、解除を主張することで、立退料の負担を丸ごと回避しようとしたわけです。

この選択は、貸主側にとって賭けでもあります。解除が認められれば0円で明渡しを実現できますが、解除が否定されれば、後付けの理屈で借主を追い出そうとした経緯が従前の経過として不利に働き、正当事由の土俵で高額の立退料を求められることになります。当事務所はディベロッパー側の代理人としても多くの立ち退き案件に関与してきましたが、事業者側がこの賭けに出るのは、多くの場合、借主側が法的に的確な反論をしてこないと見込んでいるときです。

転換点①　解除の効力を徹底的に争う

当事務所が最初に取り組んだのは、主張された「債務不履行」の内容を精査し、信頼関係破壊の法理（第12講）に照らして、解除が無効であることの主張立証に注力することでした。

賃貸借は当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であり、形式的な債務不履行があっても、それが信頼関係を破壊するに至らない程度のものであれば解除は認められない。最判昭和28年9月25日、最判昭和39年7月28日をはじめとする一連の最高裁判例が確立したこの法理を軸に、契約の経過、貸主側の従前の対応、営業の実態を丁寧に拾い上げ、「信頼関係を破壊するほどの背信性はない」ことを、抽象的な反論ではなく具体的な事実で示していく作業です。

表は横にスクロールできます。

並行して、賃料は従前どおり支払い続けました。解除が無効である以上、契約は続いており、賃料債務も続いています。ここで支払いを止めれば、貸主に本物の解除事由を与えることになります。「解除されたのだから払わなくてよい」という発想は、この局面で最も危険な誤りです（第12講）。

土俵が変わる瞬間

解除の効力を争う主張立証を積み重ねていくと、貸主側の認識が変わる瞬間が来ます。「解除有効・0円」の主張が維持できないと貸主側が認識した時点で、紛争の性質は一変します。

理由は単純です。占有権原のある借主に明渡しを求める以上、貸主が使える法律上の道は、借地借家法28条の正当事由と、それを補完する立退料しか残らないからです。「不法占拠者」として扱おうとしていた相手を、「正当事由をもって立ち退いてもらうべき賃借人」として扱わざるを得なくなる。土俵が、0円の世界から、正当事由と立退料の世界に移ります。

この転換は、借主側が黙って待っていれば起きるものではありません。解除が通らないことを、法理と事実で貸主側に理解させる作業の結果として起きます。そして、この転換が起きた時点で、初めて金額の話ができる立場に立ったことになります。

転換点②　営業補償を「数字」で積み上げる

土俵を戻した後は、金額の勝負です。飲食店の立退料の核心は営業補償にあります（第7講）。当事務所は、その店がその場所を失うことの経済的価値を、資料に基づいて可視化していきました。

表は横にスクロールできます。

ここで効いたのは、第7講で述べた「賃料ではなく利益と費用の実額から積み上げる」という原則です。貸主側が想定していた金額の枠組みは、おそらく賃料を基準にしたものでした。それに対して、営業補償を項目ごとに実額で示していくと、賃料基準の発想では説明できない金額が積み上がります。しかも、それぞれの項目に資料がついている。この状態になると、貸主側は「その金額は根拠がない」と言うことができなくなります。

8,000万円という着地

最終的に、8,000万円の立退料の支払いを受ける内容で解決に至りました。「0円」の通告から始まった事案としては、文字どおり桁の違う着地です。

この金額は、当事務所が特別な交渉術を使ったから生まれたものではありません。第一に、解除が無効であるという法律上の正しい結論を、法理と事実で貸主側に認めさせたこと。第二に、正当事由の土俵に戻った後、借主が失うものを資料で積み上げたこと。この二つの作業を順序どおりに、手を抜かずに行った結果です。逆にいえば、どちらか一方が欠けていれば、この結果はありませんでした。解除を争っても金額の積み上げがなければ低額の和解で終わり、金額の積み上げだけがあっても解除が通ってしまえば0円でした。

なお、本件は当事務所の実際の解決実績に基づきますが、事案の特定を避けるため詳細は抽象化しています。また、解決額は当該事案の個別事情によるものであり、同種事案での結果を保証するものではありません。

事案の全体像を一枚に

この実例が教える三つのこと

第一に、貸主の「解除」「0円」という言葉を、法的評価として受け取らないこと。それは多くの場合、交渉のポジショントークです。契約書に違反と書けそうな事実があることと、その事実で契約が解除できることは、まったく別のことです。信頼関係破壊の法理は、まさにこの二つを分けるために判例が積み上げてきたものです。

第二に、解除の効力を争う法理（信頼関係破壊の法理）と、立退料を積み上げる技術（営業補償の立証）は、別々の専門技能であり、両方を接続して初めて結果が出ること。前者は契約法・判例法理の知識と事実の整理の力、後者は決算書を読み、損失補償の枠組みで数字を組み立てる力です。立ち退き事案を扱う代理人には、両方が求められます。

第三に、初動で諦めて退去してしまえば、この8,000万円は存在しなかったこと。「不法占拠者」「直ちに退去」という言葉に押されて、承諾書に署名し、店を閉めていれば、貸主側の賭けはそのまま成功していました。第1講と第15講で繰り返し述べているとおり、立ち退き紛争の結論は、専門家に相談する前の数週間で方向づけられます。

もし初動で諦めていたら

この事案で、もし借主が最初の通告を受けた段階で「解除されたのなら仕方がない」と考え、貸主側の用意した退去承諾書に署名していたら、何が起きていたでしょうか。

署名した書面は、合意による契約終了の証拠になります。解除が有効か無効かを争う余地は事実上消え、立退料の交渉に入る足場もなくなります。後から「解除は無効だったはずだ」と気づいても、合意を覆すには錯誤や強迫といった限られた事由の立証が必要で、簡単ではありません（第1講）。さらに、店を閉めて移転先を探し始めていれば、営業の実態を示す資料の価値も下がり、営業補償の積み上げも難しくなります。

この事案と、初動で諦めた仮想の事案の差は、借主の能力の差ではありません。「返事をする前に、署名する前に、専門家に相談したかどうか」の差です。8,000万円と0円の差は、そこにあります。

PRACTICE NOTE

同種の事案で、最初の相談までにしておくこと

「契約違反だから解除」という通告を受けた店舗の経営者が、最初の相談までに手元に揃えておくと、方針の見立てが早く進む資料です。

表は横にスクロールできます。

資料	解除を争う場面での意味	立退料を積む場面での意味
解除通知の原本、封筒、それ以前の貸主からの書面一式	主張された違反の内容、催告の有無、解除の日付、主張の変遷	解除主張と再開発計画の前後関係（従前の経過）
賃貸借契約書、更新契約書、特約書	違反とされた条項の文言、無催告解除特約の有無	契約タイプ、造作買取請求権の排除特約、原状回復の定め
賃料の支払記録（できる限り長期間）	滞納の有無と程度、解消の事実、長年の誠実な履行	賃料水準（賃料差額、借家権価格の算定）
貸主とのやり取り（メール、手紙、面談メモ）	貸主が問題の事実を知っていたか、黙認していたか	提示額の推移、貸主の必要性の説明の変遷
直近3期分の決算書・確定申告書、月次の売上資料	営業の実態と誠実な事業運営	営業補償の基礎（収益減、固定費）
内装・設備の工事契約書、固定資産台帳	改装が「無断」とされた場合の経緯と貸主の認識	移設できない造作の残存価値、再開の工事費
従業員名簿、賃金台帳	――	休業手当、雇用維持の必要
顧客層・立地依存性を示す資料	地域との結びつき、営業の継続性	得意先喪失の補償

同じ資料が、解除を争う場面と立退料を積む場面の両方で使われることが分かります。資料の収集は、方針が固まる前から始めてください。

実務チェック

• 「解除」「不法占拠」「0円」という通告を、法的評価ではなく貸主側の主張として受け止めた。
• いかなる書面にも署名せず、退去の意思も示していない。
• 賃料は従前どおり払い続けている。受領を拒まれた場合は供託した。
• 主張された「違反」の事実関係を、自分の記録で確認し、貸主の従前の対応（黙認）を示す資料を集めた。
• 解除主張と再開発計画の前後関係を時系列にした。
• 決算書、月次資料、内装・設備の資料、顧客層の資料を揃え、営業補償の積み上げに備えた。
• 解除を争う法理と、立退料を積む技術の両方を扱える専門家に、返事をする前に相談した。

よくある質問

同じような状況なら、うちも8,000万円もらえますか。

金額は、その事案の営業の規模、投下した設備、立地への依存、貸主の必要性の強さなど、個別の事情で決まります。8,000万円は当該事案の結果であり、同種の事案で同じ結果を保証するものではありません。この実例が示しているのは金額そのものではなく、「0円」の通告が法的評価ではないこと、解除の効力を争うことで土俵が変わること、営業補償は資料で積み上げるものであることという、考え方の筋道です。ご自身の事案の見立ては、資料をもとに個別に行う必要があります。

「不法占拠者」と言われて、警察に通報されるのではないかと不安です。

賃貸借契約に基づいて建物を占有している借主が、貸主から一方的に「解除した」と通告されたからといって、直ちに不法占拠者になるわけではありません。解除の効力が争われている状態では、借主の占有は民事上の争いの対象であり、警察が介入して退去させるような性質のものではありません。貸主が実力で借主を追い出すこと（鍵の交換、荷物の搬出など）は自力救済として違法であり、むしろ貸主側が損害賠償責任を負い得ます。不安を感じたら、貸主側の言動を記録し、早期にご相談ください。

解除を争っている間、営業を続けてよいのですか。

続けてください。解除が無効であれば契約は継続しており、借主は従前どおり建物を使用できます。営業を続けることは、権利の行使であると同時に、営業の実態を維持し、営業補償の基礎となる資料を途切れさせないという意味も持ちます。賃料の支払いを続けること、貸主側とのやり取りを記録することを忘れないでください。

この事案は裁判になったのですか。

事案の特定を避けるため、手続の詳細は控えます。一般論として、解除の効力を争う事案では、貸主側が明渡訴訟を提起し、その中で解除の有効性と、予備的に正当事由と立退料が争われることも、訴訟の前に交渉で解決することも、訴訟の途中で和解することもあります。どの経路をたどるかは事案によりますが、「訴訟になっても戦える」態勢を整えた借主ほど、訴訟前の交渉で良い条件を引き出せることは共通しています（第16講）。

貸主側の弁護士から通知が来ています。弁護士が言うのだから解除は有効なのでは。

貸主側の弁護士は、貸主の依頼を受けて貸主に有利な主張を書面にしているのであって、その主張が法的に正しいと第三者が認めたわけではありません。解除の有効性は、最終的には裁判所が信頼関係破壊の法理に照らして判断するものです。弁護士名義の通知であっても、その内容を鵜呑みにする必要はなく、借主側も専門家を立てて対等に主張を組み立てることが、この局面での正しい対応です。