「手取り」まで見て交渉する

8,000万円の立退料も、課税を考慮せずに設計すれば手取りは大きく変わります。立退料の交渉では、総額をいくらにするかに注意が集中しますが、借主の手元に残る金額は、総額から税金と社会保険料の影響を差し引いたものです。そして、その差し引かれる額は、立退料の「内訳」がどう整理されているかによって変わります。

この講は、税務の専門的な助言をするものではありません。立ち退きの交渉と合意書の設計において、税務の観点から何を考えておくべきかを整理するものです。個別の申告と税額の計算は、必ず税理士にご確認ください。

個人の借主――所得税法上の三区分

個人の借主が受け取る立退料の課税は、国税庁のタックスアンサーNo.3155「借家人が立退料をもらったとき」が基本の整理を示しています。立退料は、その性格に応じて次の三つに区分され、それぞれ異なる所得として課税されます。

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実務でしばしば誤解されるのは、「立退料は非課税」という思い込みです。立退料は損害賠償ではありませんし、所得税法上の非課税所得を定めた規定にも当たりません。三区分のいずれかの所得として課税の対象になります。ただし、後述のとおり、一時所得と総合課税の譲渡所得には特別控除と2分の1課税の仕組みがあるため、住居の立退料の水準では税額が生じない、または小さいことが多いのも事実です。

三区分それぞれの課税の仕組み

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総合課税の譲渡所得と一時所得には、それぞれ最高50万円の特別控除があり、いずれも（長期譲渡の場合）2分の1が総所得金額に算入されます。他方、事業所得等に区分された部分にはこうした恩恵はなく、全額がその年の事業の収入に加算されます。ただし、事業所得等に区分される部分は、移転に伴う実際の支出と対応する性格のものですから、同じ年に支出が計上されれば、その分は必要経費として相殺されます。

内訳の書き方で税負担が変わる

同じ総額でも、内訳の整理の仕方によって適用される所得区分と税負担が変わり得ることが、ここまでの整理から分かります。個人事業者の場合、営業補償部分（②）が事業所得に算入される一方、③の一時所得部分には2分の1課税の恩恵があります。借家権の消滅の対価（①）は、長期保有であれば2分の1課税です。

もっとも、内訳は借主が自由に決められるものではありません。税務上の区分は、立退料の「実質的な性格」によって判断されます。合意書に「一時所得部分」と書いたからといって、実質が営業補償であればその性格で判断される可能性があります。逆に、合意書に内訳が何も書かれておらず「立退料一式」となっていれば、税務上の区分をどう主張するかの根拠が乏しくなり、借主に不利な区分で扱われる危険もあります。

実務的な結論は次のとおりです。立退料の積算（第5講〜第7講）は、実質に即した項目ごとの積み上げで行い、その積算の結果を合意書の内訳として記載する。内訳と実質が対応していれば、税務上もその区分が尊重されやすく、借主側は自分に有利な区分を根拠をもって主張できます。合意書における立退料の内訳の書き方は、金額の交渉と同時に、税務の観点からも設計事項なのです。

法人の借主――益金と損金の通算と期ずれ

借主が法人（会社で店舗や事務所を借りている場合）であれば、受け取った立退料は原則として全額がその事業年度の益金になります（法人税法22条2項）。個人のような所得区分や特別控除、2分の1課税はありません。

他方、移転に伴う支出――引越費用、移転先の内装工事費（資産計上される部分と費用処理される部分がある）、旧店舗の内装・設備の除却損、休業期間中の固定費、従業員の休業手当――は損金になり、益金と通算されます。したがって、法人の場合の設計事項は、立退料の受領と移転に伴う支出が同じ事業年度に収まるかどうか、という「期ずれ」の問題が中心になります。決算期をまたいで受領と支出が分かれると、受領した年度に益金だけが立ち、翌年度に損金だけが立つことになり、税負担のタイミングが不利になり得ます。

合意書における支払時期の設計（一部先渡し、残額の明渡し時払いなど。第17講）は、この期ずれの問題にも影響します。法人の借主は、合意書の支払期日を決める前に、顧問税理士に決算期との関係を確認してください。

消費税――借主が受け取る立退料は不課税

消費税法基本通達5-2-7は、建物等の賃借人が賃貸借の目的とされている建物等の契約の解除に伴い賃貸人から収受する立退料は、賃貸借の権利が消滅することに対する補償、営業上の損失または移転等に要する実費補償などに伴い授受されるものであり、資産の譲渡等の対価に該当しないと定めています。借主が受け取る立退料に消費税はかからず（不課税）、借主が消費税の課税事業者であっても、立退料を課税売上に含める必要はありません。

この通達には注記があります。賃借人が賃借人としての地位を第三者に譲渡し、その対価として立退料等の名目で金銭を受け取った場合は、賃借権の譲渡の対価として資産の譲渡等の対価に該当します。貸主から受け取る立退料と、第三者への賃借権譲渡の対価は、消費税の扱いが異なるということです。

貸主側から見ると、支払った立退料は課税仕入れにならず、仕入税額控除の対象にはなりません。貸主側の税務担当者がこの点を理解していれば、立退料に「消費税相当額を上乗せする」という議論は生じません。

貸主側の取扱い――交渉の調整余地を知る

貸主側の支払立退料についても、国税庁のタックスアンサーNo.1382「立退料を支払ったとき」が整理を示しています。貸主側の税務を知ることは、借主側の交渉にも意味があります。貸主側にも設計事項があるということは、支払時期や名目の調整によって、双方にとって合理的な着地を見つける余地があるということだからです。

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再開発型の事案では、事業者側にとって立退料は「土地建物の取得価額の一部」として事業収支に組み込まれています。つまり事業者は、立退料を単なる支出ではなく、事業用地の取得原価として予算化しているのです。この構造は、第19講で扱う事業者側の意思決定を理解する手がかりにもなります。

市街地再開発事業の補償金には別の特例がある

第10講で扱った都市再開発法に基づく市街地再開発事業では、借家人が権利変換を希望しない旨の申出をして受け取る補償金について、通常の立退料とは異なる税務上の特例が用意されています。借家権の対価に相当する補償金（都市再開発法91条）は譲渡所得として扱われ、一定の要件を満たす転出者には、収用等の場合の5000万円特別控除（租税特別措置法33条の4）または代替資産の取得による課税の繰延べ（同法33条）の適用があり得ます。明渡しに伴う通常損失の補償（97条）は、その内訳（移転費用、家賃減収、経費補償など）に応じて扱いが分かれます。

これらの特例には細かな要件があり、5000万円特別控除と代替資産の特例は併用できません。再開発組合側から「この書面に署名すれば特別控除が受けられる」と勧められることがありますが、税務上の特例の有無と、権利変換や補償の内容そのものが自分にとって適切かどうかは別の問題です。特例を受けるための署名が、補償内容への同意を意味することもあります。市街地再開発事業の補償金については、弁護士と税理士の双方に確認したうえで判断してください。

翌年の保険料・給付・扶養への影響

所得税だけでなく、立退料の受領がその年の所得に算入されることで、翌年度の住民税、国民健康保険料や後期高齢者医療の保険料、介護保険料の算定、医療費の窓口負担割合の判定、家族の扶養の判定などに影響が生じることがあります。これらは所得の区分と金額に応じて自治体や制度ごとに判定されますので、高齢の借主や、国民健康保険に加入している個人事業者は、受領の前に影響を確認しておく価値があります。

生活保護を受けている借主については、立退料が収入として認定され、保護費との調整の対象になります（第6講）。転居に必要な経費として認められる部分は収入認定から除外される取扱いがありますが、その範囲と手続は福祉事務所の判断によりますので、合意の前にケースワーカーに相談してください。

弁護士と税理士のセット検討が結論

立退料は「取ってから考える」のではなく、「取り方を設計してから取る」のが正解です。総額の交渉、内訳の整理、支払時期の設計、合意書の記載は、法律の観点と税務の観点の両方から同時に検討する必要があります。当事務所では、合意書の作成段階から税理士と連携し、内訳と支払時期まで含めた手取り最大化の設計を標準としています。金額が大きい事案ほど、この設計の差は数百万円単位で効いてきます。

PRACTICE NOTE

合意書の内訳条項と計算の考え方

合意書の立退料条項に内訳を置く場合の考え方と、税額の計算の考え方を示します。数字は考え方を示すための仮のものであり、実際の区分と税額は税理士にご確認ください。

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合意書の内訳（例）	実質的な性格	所得区分	計算の考え方（個人・仮の数字）
借家権の消滅の対価　400万円	借家権価格	総合課税の譲渡所得	400万円－取得費0円－特別控除50万円＝350万円。保有5年超なら2分の1の175万円を総所得に算入
休業損害・固定費補償　300万円	営業補償（収入・経費の補填）	事業所得	300万円を事業収入に加算。同じ年に休業中の固定費・休業手当等を必要経費として計上
移転実費・賃料差額補償・その他　500万円	移転に伴う損失の補償	一時所得	500万円－支出した金額－特別控除50万円。残額の2分の1を総所得に算入
（比較）「立退料一式　1,200万円」とだけ記載	性格が不明	実質で判断される。根拠が乏しく、借主に不利な区分で扱われる危険	――

内訳を置くときは、第5講から第7講までの積算の結果と対応させ、実質と一致させてください。実質と異なる内訳は、税務上尊重されないだけでなく、交渉の信用も損ないます。法人の場合は、内訳より支払時期と決算期の関係を確認してください。

実務チェック

• 立退料は課税の対象になることを前提に、手取りの見通しを立てた。
• 個人の借主の場合、積算の内訳を三区分（借家権の対価、収入・経費の補填、その他）に対応させて整理した。
• 合意書の立退料条項に、実質と一致する内訳を記載することを検討した。
• 法人の借主の場合、受領と移転支出の事業年度の関係（期ずれ）を税理士に確認した。
• 消費税は不課税であることを確認し、上乗せや控除の議論を整理した。
• 翌年度の保険料・窓口負担・扶養への影響、生活保護の収入認定の有無を確認した。
• 市街地再開発事業の補償金の場合、5000万円特別控除等の特例の要件と、署名の意味を弁護士と税理士に確認した。
• 合意書の作成段階で、弁護士と税理士に同時に相談した。

よくある質問

立退料は非課税だと聞きました。

非課税ではありません。個人の借主が受け取る立退料は、その性格に応じて総合課税の譲渡所得、事業所得等、一時所得のいずれかの収入金額になります（国税庁タックスアンサーNo.3155）。ただし、一時所得と総合課税の譲渡所得には最高50万円の特別控除と2分の1課税の仕組みがありますので、住居の立退料の水準では税額が生じない、または小さいことが多いのは事実です。金額と内訳によっては申告が必要になりますので、税理士にご確認ください。

合意書に「立退料一式」としか書いてありません。問題がありますか。

税務上の所得区分は立退料の実質的な性格で判断されますが、合意書に内訳がなければ、その性格をどう主張するかの根拠が乏しくなります。個人事業者の場合、営業補償に当たる部分と、一時所得に当たる移転実費部分の区分ができなければ、不利な扱いを受ける危険があります。署名前であれば、積算の内訳を合意書に反映させることを求めてください。署名後であっても、交渉過程の積算資料が内訳の裏付けになることがあります。

会社で店舗を借りています。立退料に税金はどうかかりますか。

法人が受け取る立退料は、原則として全額がその事業年度の益金になります。個人のような所得区分や特別控除はありません。他方、移転に伴う支出（引越費用、旧店舗の内装の除却損、移転先の工事費のうち費用処理される部分、休業中の固定費や休業手当）は損金になり、益金と通算されます。受領と支出が同じ事業年度に収まるかどうか（期ずれ）が主な設計事項ですので、合意書の支払期日を決める前に顧問税理士に確認してください。

貸主から「立退料に消費税を含めて払う」と言われました。得ですか。

借主が貸主から受け取る立退料は、消費税法上、資産の譲渡等の対価に該当せず、消費税はかかりません（消費税法基本通達5-2-7）。「消費税を含めて」という表現は、単に総額をそう説明しているだけで、借主が消費税を納める必要はなく、貸主も仕入税額控除を受けられません。総額がいくらかで判断すれば足ります。なお、賃借権を第三者に譲渡してその対価を受け取る場合は消費税の扱いが異なります。

高齢の親が立退料を受け取ります。年金以外の収入がないので税金はかからないと思ってよいですか。

住居の立退料は多くの場合一時所得（借家権の対価部分があれば総合課税の譲渡所得）に区分され、特別控除と2分の1課税の恩恵がありますので、金額によっては所得税が生じないことがあります。ただし、所得税が生じない場合でも、翌年度の住民税、国民健康保険料や後期高齢者医療の保険料、介護保険料、医療費の窓口負担割合の判定に影響が生じることがあります。受領の前に、金額を前提として税理士や自治体の窓口に影響を確認しておくことをお勧めします。