全19講の要点を一枚に

六つの段階と、各段階で確かめること

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数字で振り返る――いまの立ち退き紛争の実像

この連載で繰り返し参照してきた、法務省が令和7年10月に公表した「借地借家法の更新拒絶等要件に関する調査研究報告書」の数字を、最後にもう一度並べておきます。令和元年5月から令和6年3月までに正当事由の判断が行われた建物賃貸借の裁判例137件のうち、正当事由が認められて明渡しが認められたのは73件（約53.3％）。貸主が建替えや取壊しの必要を主張した事案は87件（約63.5％）で、そのうち76件が老朽化を理由とし、老朽化型の約71.1％で正当事由が肯定されています。立退料の申出がなかったと窺われる裁判例は10件程度にとどまり、認定された立退料は27万円から8億3000万円まで幅がありました。

この数字が示す実像は、次のとおりです。通知が届いても、裁判所が明渡しを認めるのは半数程度。認める場合の大半は立退料と引換え。老朽化型は貸主側に傾くが、約3割は否定されている。そして立退料に「相場」はなく、事案の中身と資料で桁が変わる。この実像を知っているかどうかが、「相場だから」「古いから」「契約違反だから」という言葉に押し切られるかどうかの分かれ目です。

実務家が見てきた「勝敗を分ける三要素」

第一に、署名しない初動。立ち退き紛争の敗着のほとんどは、最初の数週間の安易な書面と安易な発言です。借地借家法の強い保護は、契約が続いていることを前提にしています。その前提を自分で壊してしまえば、正当事由も立退料も出る幕はありません。逆に言えば、初動で専門家に相談した借主は、その時点で失敗の大半を回避しています。

第二に、証拠で語る力。正当事由の弱点の指摘も、営業補償の積算も、すべては資料の裏付けで決まります。裁判所は、資料のある主張を項目として認定し、資料のない主張を「総合考慮」の中に埋めます。事業者側の稟議も、借主側の資料があって初めて動きます。感情ではなく数字と事実を積む側が、交渉でも訴訟でも結果を得ます。

第三に、出口までの設計力。金額だけでなく、明渡時期、原状回復免除、敷金の清算、残置物の扱い、税務上の内訳、支払と明渡しの順序まで含めて、「手取りと生活・営業の再建」を最大化する設計ができるか。金額の交渉で勝っても、出口の設計を誤れば手取りは目減りします。ここが専門家の真価が最も出るところです。

よくある失敗の型と、その回避

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この分野の弁護士の選び方

立ち退き・明渡しの事案は、契約法と判例法理の知識、決算書を読み損失補償の枠組みで数字を組み立てる力、交渉と訴訟の両方の経験、そして税務を含めた出口の設計力が同時に求められる分野です。弁護士を選ぶ際は、次の四点を確認することをお勧めします。

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加えて、弁護士でない者が「立ち退きの相談」を業として受けている場合には、その活動自体が弁護士法72条に触れる可能性があります（第15講）。相談先が弁護士（または弁護士法人）であることを、最初に確かめてください。

初回相談で聞くべきこと、持って行くもの

初回相談は、方針の大枠を決める場です。弁護士に聞くべきことは三つです。第一に、自分の事案の見立て――契約タイプ、手続、正当事由の領域（A・B・C）――をどう見るか。第二に、立退料の水準をどの程度と見るか、その根拠は何か。第三に、進め方の選択肢（交渉、訴訟、和解）と、それぞれの時間と費用。

持って行くものは、この連載の各講で挙げてきた資料です。契約書一式と締結時の書面、通知の原本と封筒、賃料の支払記録、貸主とのやり取りの記録、そして事業者であれば直近3期分の決算書と月次資料、住居であれば世帯の事情を示す資料。手元にないものがあっても構いません。「ないこと」自体が情報になる場合もあります（第2講）。

費用の考え方

弁護士費用は事務所ごとに定められており、一般には、着手金と、結果に応じた報酬金、実費で構成されます。立退料の事案では、報酬金が「増額された立退料の一定割合」として定められることが多く、費用対効果は、初回提示額と見込まれる解決額の差で判断することになります。

第4講で述べたとおり、適切な主張立証を尽くした事案では、初回提示額と最終解決額が大きく離れることは珍しくありません。その差が数百万円から数千万円になる事案では、弁護士費用を差し引いても手元に残る額は大きく増えるのが通常です。他方、住居の簡易な事案で差額が小さいと見込まれる場合には、合意書のレビューだけを依頼するなど、関与の範囲を絞ることも選択肢です。経済的な事情で費用の負担が難しい場合には、法テラス（日本司法支援センター）の民事法律扶助制度の利用を検討できる場合もあります。初回相談で見通しと費用の見積りを確認し、費用対効果を判断してください。

立ち退きに関する疑問と、対応する講

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結びに――明徳法律事務所より

明徳法律事務所（大阪市西区江戸堀）は、不動産法務と企業法務を中核とする法律事務所です。立ち退き分野では、債務不履行解除による「0円退去」を迫られていた中華料理店の代理人として8,000万円の立退料を獲得した実績をはじめ、借主側の解決実績を有するとともに、ディベロッパー側の代理人としても建替え・再開発に伴う立ち退き案件に多数関与しており、求める側・求められる側の双方の実務を知る立場から、事案の急所を初回相談の段階で見立てることができます。解決実績は個別事案の結果であり、同種事案の結果を保証するものではありませんが、見立ての精度は経験の蓄積からしか生まれないと考えています。

立ち退きの通知が届いたら――署名する前に、返事をする前に、どうぞ一度ご相談ください。その一手の差が、結論の桁を変えることがあります。

（本シリーズ・完）

PRACTICE NOTE

初回相談前チェック

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確認	状態
いかなる書面にも署名していない	署名してしまった場合は、その書面の写しと経過を持参する
口頭で退去の意向を示していない	示してしまった場合は、いつ、誰に、何と言ったかを記録する
賃料を従前どおり払い続けている	止めていれば直ちに再開する。受領拒絶なら供託
通知の原本・封筒・到達日の記録を保存している	手続の確認（第14講）の前提
契約書一式と締結時の書面を揃えた	契約タイプの診断（第2講）の前提
賃料の支払記録を直近3年分そろえた	従前の経過、賃料差額、解除主張への防御
（事業者）決算書3期分・月次資料・内装設備の資料	営業補償（第7講）の基礎
（住居）世帯の事情を示す資料	正当事由と立退料の両方に効く（第6講）
貸主とのやり取りと提示額の推移を時系列にした	主張の変遷、従前の経過
相談先が弁護士（弁護士法人）であることを確認した	弁護士法72条（第15講）

よくある質問

いつ相談すればよいですか。もう少し様子を見てからでも間に合いますか。

「返事をする前」「署名する前」が原則です。立ち退き紛争の敗着のほとんどは、最初の数週間の安易な書面と発言に由来します。相談が早ければ、通知の手続の確認、資料の収集、見立てのすべてに時間を使えます。市街地再開発事業の区域に入っている場合は、法定の期限（組合設立認可の公告から30日以内の申出など）が走りますので、様子を見る余裕はありません（第10講）。

大阪以外に住んでいますが、相談できますか。

立ち退きの事案は、契約書と通知、資料に基づいて見立てを行うものですので、遠隔での相談も可能です。訴訟になった場合の管轄は建物の所在地または被告の住所地の裁判所が基本で（第16講）、令和8年5月21日以降に提起された事件では期日にウェブ会議で参加できますので、所在地による制約は以前より小さくなっています。まずはお問い合わせください。

貸主側の相談も受けていますか。

当事務所は、ディベロッパー・不動産事業者側の代理人としても建替え・再開発に伴う立ち退き案件に多数関与しており、貸主側のご相談もお受けしています。もっとも、同一の案件で双方を代理することは弁護士法と弁護士職務基本規程で禁じられており、ご相談の際には相手方との関係の有無を最初に確認いたします。この連載は借主側の視点で書いていますが、正当事由と立退料の法理は双方に共通のものであり、貸主側にとっても、適正な補償による円満な解決のための地図として読んでいただけると考えています。

この連載の内容は、自分の事案にそのまま当てはまりますか。

この連載は、執筆時点の法令・裁判例・公的資料に基づく一般的な情報提供であり、個別の事案に対する法的助言ではありません。立ち退きの結論は、契約の内容、建物の状況、貸主の理由、借主の事情、資料の有無といった個別の変数で決まります。連載を読んで「自分の事案はこの講のこの場面に近い」という見立てを持ったうえで、その見立てが正しいかを専門家と確かめる、という使い方をお勧めします。法改正や新しい判例があれば、該当する講に追記し、改訂日を更新します。

借地（土地を借りて自分の建物を持っている）の立ち退きも同じですか。

借地には、借家とは別の規律（借地権の存続期間と更新、正当事由〔借地借家法5条・6条〕、建物買取請求権〔13条〕、借地権価格を中心とする立退料の算定）が働きます。正当事由と立退料という枠組みは共通ですが、この連載の借家の話をそのまま当てはめることはできません。地主から「土地を返してほしい」と言われた場合は、借地の事案として別途ご相談ください。